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法律分析。決定利率的因素有很多，貸款年限，貸款額度，用途，貸款機(jī)構(gòu)等等，這些都影響到貸款利率。就拿央行發(fā)布的基準(zhǔn)利率來說，一年以下（含一年）利率為3.85%；一年至五年(含五年)利率為4.65%；五年以上為4.65%。如果貸款人抵押房產(chǎn)的用途是企業(yè)經(jīng)營，那么貸款利率是根據(jù)各大銀行的政策及借款人具體情況不同在基準(zhǔn)利率上下浮0.5%。如果貸款人抵押房產(chǎn)的貸款用途是個人消費(fèi)，那么貸款利率一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%~30%。押的房產(chǎn)不同，房屋抵押貸款額度是不一樣的。通常情況下商品住宅的抵押可以達(dá)到70，而商鋪和寫字樓的抵押可以達(dá)到60%，工業(yè)廠房的抵押可達(dá)到50%。法律依據(jù)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

婚前借款一般不屬于夫妻婚后共同債務(wù)。如果一方婚前借款為自己個人生活所用，則該婚前債務(wù)不會轉(zhuǎn)化為夫妻共同債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為個人債務(wù)。如果婚前借款為婚后夫妻雙方共同生活所用，則該婚前借款轉(zhuǎn)化為夫妻共同債務(wù)，由夫妻共同償還。一、婚前個人財產(chǎn)的特殊處理。（一）婚前個人債務(wù)轉(zhuǎn)化為婚后共同債務(wù)。婚前所負(fù)債務(wù)用于婚后家庭共同生活，婚前個人債務(wù)即轉(zhuǎn)化為婚后共同債務(wù)，這是債權(quán)人向債務(wù)人配偶主張權(quán)利的根據(jù)。在司法實(shí)踐中，婚前個人債務(wù)向婚后共同債務(wù)的轉(zhuǎn)化主要有以下類型。（1）一方婚前按揭貸款買房，婚后夫妻雙方使用的。（2）一方婚前舉債購置大量結(jié)婚用品，婚后為夫妻雙方共同生活所需的。（3）一方婚前借款裝修房屋，該房屋供夫妻雙方婚后共同居住或共同使用的。

貸款的確切利息需要根據(jù)公積金貸款額度和貸款年限才能準(zhǔn)確計算出來。如果你說的是利率的話，從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．20個百分點(diǎn)，由4．30％上調(diào)至4．50％；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．25個百分點(diǎn)，由3．75％上調(diào)至4．00％．。1、按月計息計算公式。每月還款額＝貸款本金／貸款期月數(shù)＋（貸款本金－已歸還貸款本金）×月利率。2、按日計息計算公式。每月還款額＝貸款本金／貸款期月數(shù)＋（貸款本金–已歸還貸款本金）×日利率×本期實(shí)際天數(shù)。

1、商業(yè)貸款利率如下：一年以內(nèi)（含一年），利率為4.35％；一至五年（含五年），利率為4.75％；五年以上，利率為4.9%。2、公積金貸款期限在五年以下（含五年）的，利率為2.75%，期限在五年以上的，利率為3.25%。3、銀行的貸款利率主要是根據(jù)央行規(guī)定的貸款利率進(jìn)行的上下浮動。以商貸五年以上為例，基準(zhǔn)利率為4.9%，實(shí)際基本會在6%左右。

房貸的還款方式有等額本息和等額本金兩種方式。等額本金計算公式：每月還款額＝每月本金＋每月本息每月本金＝本金／還款月數(shù)每月本息＝（本金－累計還款總額）X月利率。

對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

買房子的貸款利率是會隨著國家的政策而變動的。而貸款利率的調(diào)整，會導(dǎo)致還款金額也調(diào)整。